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L'Assurance Dommages Ouvrage

Le secteur de la construction et du bâtiment fait partie des plus règlementés. Le législateur impose la souscription à un certain nombre d’assurances. Si d’un côté, le constructeur doit être couvert par une assurance de responsabilité civile décennale (garantie décennale), de l’autre côté, le maître d’ouvrage doit également se plier à ces exigences assurancielles et souscrire à une assurance dommages-ouvrage.

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Assurance Dommage Ouvrage : explications et définition

Conformément au Code des Assurances, un constructeur est obligé de souscrire à une assurance décennale dès lors qu’il est engagé pour réaliser un chantier de construction, de rénovation ou de réhabilitation d’un ouvrage érigé au sol. Cette couverture a pour objet de protéger les clients ou maîtres d’ouvrage des dommages pouvant apparaître dans les dix ans après la réception des travaux. Ainsi, en cas de sinistres, ils sont indemnisés par l’assureur. Une problématique vient toutefois se poser. Des litiges peuvent effectivement survenir lors de l’expertise des dégâts. Avant d’indemniser, la compagnie d’assurance s’assure que le constructeur est bien en tort. Cette recherche de responsabilités retarde parfois indéfiniment le déblocage des fonds devant être versés au maître d’ouvrage. Or, il arrive que des mesures conservatoires doivent être mises en œuvre pour protéger le bien détérioré (bâche pour le toit par exemple). Celles-ci sont onéreuses. Sans indemnisation, un propriétaire n’est pas toujours en mesure de les payer. Quels sont alors ses recours ?

C’est pour éviter une telle situation que l’assurance dommages-ouvrage (assurance DO) a été instaurée. Celle-ci a pour principale vocation de garantir le remboursement des dégâts de nature décennale sans attendre une décision judiciaire. Grâce à elle, les travaux de réparation seront réalisés plus vite. Une expertise unique est entreprise par la compagnie d’assurance avant de valider la garantie. À elle ensuite de se retourner contre les responsables des sinistres. À noter que cette assurance DO doit être souscrite par le maître d’ouvrage c’est-à-dire le client commanditaire, à l’inverse de la garantie décennale qui est applicable aux constructeurs. Il peut être question ici des particuliers, des syndics de copropriété, de promoteurs immobiliers ou d’entreprises. La période de validité est de dix ans à l’issu de la livraison des travaux.

Quels sont les dommages couverts par l’assurance Dommages Ouvrage ?

Seuls les dommages de nature décennale sont couverts par l’assurance DO. Ils se déclinent en deux catégories : d’une part, l’atteinte à la solidité de l’ouvrage et d’autre part, l’impropriété à la destination.

On parle d’atteinte à la solidité lorsque les sinistres peuvent engendrer l’effondrement du bâtiment. Par exemple, les fissures extérieures ou les défaillances d’étanchéité qui sont à l’origine d’infiltration d’eau sont couvertes. Idem pour les fissures internes, tant qu’elles ont des impacts sur ladite solidité de la maison. Par contre, si elles n’entraînent que des désordres d’ordre esthétique, l’assurance DO n’est pas valable. Il faudra recourir plutôt à la garantie de parfait achèvement. Mais il faut s’y prendre au plus vite pour signaler le sinistre, car cette garantie n’est utilisable qu’un an après réception des travaux.

Ensuite, pour ce qui concerne l’impropriété à la destination, il s’agit surtout des malfaçons ou défaillances qui ne permettent pas au client d’utiliser le bien normalement. C’est le cas d’une toiture mal posée qui provoque des infiltrations dans la maison ou encore d’un chauffage central défaillant. Autre chose : seuls les dégâts portant atteinte aux éléments indissociables de l’ouvrage peuvent faire l’objet d’une indemnisation via l’assurance DO.

Pourquoi souscrire à une assurane Dommages Ouvrage ?

Bien que souscrire à assurance dommages-ouvrage soit obligatoire, y déroger ne constitue pas une faute sanctionnée pénalement. Et pourtant, cette protection offre une foule d’avantages rendant la souscription particulièrement utile et intéressante.

Le premier atout porte sur la rapidité de l’indemnisation des préjudices. En principe, une proposition financière est émise par la compagnie d’assurance au plus tard 90 jours après la déclaration des dommages. Avec la garantie décennale, la prise en charge peut prendre du temps jusqu’à ce que soient statuées les responsabilités de chacun. Or, durant ce temps, l’ouvrage peut continuer à se dégrader encore plus. Au moins, en étant couvert par l’assurance DO, il n’y a pas à attendre les décisions de justice en cas de litiges.

En deuxième lieu, cette protection est importante pour faciliter la vente du bien. Si le propriétaire envisage de vendre durant la période où la garantie décennale n’est pas encore caduque, il devra indiquer que la maison est assortie d’une assurance dommages-ouvrage. Certes, la vente peut se faire sans cette assurance. Cependant, il se peut que le prix baisse, car cette protection est gage de sérénité pour les propriétaires successifs. Avant chaque transaction, le notaire vérifiera alors l’existence d’un contrat d’assurance DO.

En dernier lieu, il existe un sujet peu évoqué et qui joue pourtant en faveur de ce dispositif à savoir la faillite des compagnies d’assurances. Actuellement, bon nombre d’entre elles notamment celles ayant leur siège social à l’étranger font l’objet de liquidation judiciaire. Or, beaucoup d’entrepreneurs se sont assurés chez ces entreprises. Conséquences : l’obtention de l’indemnisation des préjudices devient compliquée pour les maîtres d’ouvrage. Ils sont obligés de payer de leurs poches les travaux et autres frais judiciaires, d’avocat, d’huissiers ou d’expertise. Avec l’assurance dommages-ouvrage, au moins ils sont mieux protégés puisque même en cas de faillite de leur assureur, le fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) pourra continuer d’indemniser. Ce fonds n’est pas valable pour les constructeurs couverts d’une garantie décennale.

Quel est le prix de l'assurance Dommages Ouvrage ?

Difficile de déterminer avec exactitude le prix d’une assurance dommages-ouvrage. Il dépend de plusieurs paramètres pour ne citer que le prix global de la construction, l’expérience et la qualification des prestataires en charge du chantier, les particularités du terrain, l’existence ou non de garanties facultatives, etc. Il est admis qu’en moyenne, une assurance DO représente entre 3 et 5 % du coût des travaux. En province par exemple, une maison de 200 m2 coûte entre 5000 et 9000 euros à assurer.

Pour trouver un contrat, le client peut demander à son constructeur de négocier auprès de sa propre compagnie d’assurance. Un professionnel n’en tirera que des avantages si son commanditaire est correctement assuré. Néanmoins, il faut bien réfléchir avant de prendre cette option, car avoir le même assureur peut engendrer des conflits d’intérêts.

Une autre solution consiste à passer par les services de courtiers spécialisés. C’est un excellent moyen d’obtenir des contrats taillés sur mesure.

Enfin, l’option « internet » n’est surtout pas à écarter. Il existe des comparateurs d’assurance DO qui mettent en concurrence plusieurs assureurs. Cette alternative gratuite et sans engagement a aussi l’avantage d’être rapide. Il suffit de remplir un formulaire unique pour obtenir plusieurs propositions. L’utilisateur n’a ensuite qu’à choisir celle qui correspond à ses attentes et son budget.

Point important : il existe encore peu d’assureurs qui opèrent sur le marché de l’assurance DO, car ils considèrent ce dispositif comme peu rentable et peu porteur. Trouver un contrat devient alors un parcours du combattant. Les maîtres d’ouvrage dont les demandes sont systématiquement essuyées par des refus ont le droit de s’en référer au Bureau Central de Tarification. Sous le contrôle de l’État, cet organisme va rendre plus aisée la démarche en intervenant auprès de l’assureur.

Quand souscrire à une assurance Dommages Ouvrage ?

La souscription à l’assurance DO doit impérativement se faire avant le début du chantier. Si la démarche est entreprise au cours des travaux, elle devient invalide. Après signature du contrat, l’assuré reçoit une attestation dommages ouvrage. Ce précieux document est exigible par un organisme bancaire lors d’une demande de prêt ou encore par les acquéreurs successifs en cas de revente du bien.

Comment mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage ?

En cas de dommages survenus dans les dix ans après réception des travaux, le maître d’ouvrage entame une déclaration de sinistre qu’il adressera à sa compagnie d’assurances. Cette lettre doit indiquer avec détails et précisions la nature des dégâts et une chronologie des faits notamment pour savoir si la garantie est réellement applicable. Elle mentionne aussi d’autres informations, dont le nom du propriétaire, le numéro de la police d’assurance, l’adresse, etc.

Ensuite, l’assureur dispose d’un délai de 15 jours pour faire savoir si elle accepte d’indemniser. Il peut en effet refuser si par exemple l’assurance DO est expirée ou si les sinistres ne sont pas de nature décennale. Il est possible pour l’assuré de demander un avis juridique en cas de refus opposé par la compagnie. Cela permettra de vérifier que la décision est effectivement légale ou reste contestable.

Si l’assureur accepte d’indemniser les sinistres, il a 60 jours pour dépêcher un expert. Une récusation sur le choix de ce professionnel par l’assuré est possible et dans ce cas, un autre sera assigné. Après l’expertise reconnaissant l’application de la garantie, une offre d’indemnité est émise dans les 90 jours après la déclaration des dommages. L’assuré qui accepte cette proposition financière recevra dans les 15 jours son indemnisation.

Si l’assureur ne réagit pas et ne respecte pas les délais légaux de remboursement, une majoration sur l’indemnité est mise en œuvre et représente le double de l’intérêt légal.

En conclusion, même si la loi est aujourd’hui du côté des consommateurs et les protège des abus en tout genre, souscrire à une assurance DO est une démarche longue et difficile étant donné le caractère complexe du dispositif. Il n’est pas rare que des confusions apparaissent. D’où l’intérêt de bien s’informer sur la règlementation et les décisions judiciaires avant de débuter un projet de construction.

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